楼市，新的一轮“周期”启动了？

2023-08-21 21:58:06 来源 : 听三哥说

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上面一吹风，下面就知道该杨帆了。

(资料图片仅供参考)

7月份的某重磅级会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，楼市安静了一段时间。

本来以为会风平浪静一阵子，结果最近几天福州、厦门、成都、沈阳等多个城市纷纷表示已经在拟定新的优化限购政策。

看来安静的时间，是制作新的“船帆”去了。

这次新政主要的发力方向是降低二套房的首付比例，很明显，这是又再招呼“改善”人群加杠杆进场买房接盘。

明面上讲的是激活二套购房需求，实际上就是引导还有投资想法的人，进场楼市再“打上几圈”。

地方上出政策无可厚非，咱们地方上的财政目前还离不开楼市，这能“理解”。

但有些媒体跟风报道的时候麻烦也把一些话术更新一下版本。

来来回回就那么几句，什么个体能买到的最好的资产，什么当下抵抗通胀唯一的选择，一点新花样是都懒得出。

最好的资产怎么就让二线省会城市二手房挂牌数量上在上半年暴增？

怎么这些房东业主就这么没耐心陪着我们伟大的房地产，再迎来一个新的牛市，让自己“最好”资产再跟着着翻一翻？

到底只是单纯的没耐心呢?还是对救市的方式没信心？或者说压根就是觉得这场“传花”游戏已经在绝大部分城市进入了尾声？

抵抗通胀唯一的选择？2021年后进场的那些顶着5.5%-6.5%之间利率的人，问问有几个房子跑赢通胀的？

别跑赢通了，看看每个月统计局颇为“保守”的70城市房价上涨数据就知道，怕是房子的持有成本都盖不住。

看着是资产，实则是负债，这就是相当一部分城市所谓优质“资产”的基本盘。

前几天中国工程院院士、北京大学医学部主任乔杰预计今年的出生人口是800多万，就这个趋势下去，30年负债换一份不知道什么时候变现的资产，但凡理性的点的人，大概率的得对楼市望而却步。

现在降低二套房子的首付比例下限，明面上是给个体降低购房负担，实则是“敦促”投资群体赶紧负债买房。

个体不买房，债务就得堆积在房企手里，市场的信心经不起再来一个恒大碧桂园，所以把债务从房企手里转移出去是当下最要紧的事。

从去年到今年，为了楼市这点债务，中债增进跟进了，商业银行授信了，债券也发行了，结果房企该雷还是继续雷，事实证明只有个体进场买房才是能稳住暴雷的最后稳定剂。

但这有个前提，就是个体还能买的动。

有人可能还幻想着这波二套首付比例降低的救市新政一旦落实，楼市的一盘水就全活了。

这多少有点异想天开。

二套针对的是哪些人群？改善型。

问题是这群人也不是个顶个的都是不缺钱的主，大部分想要改善都少不了置换那一步。

问题是你手头的现有的房子卖给谁？但凡好卖上半年也不至于二手房挂牌数量堆积成了小型堰塞湖。

从小城市往大城市改善的，三四线城市更加过剩的新房库存，你的二手房想卖给谁？

大城市本地区改善的，二线省会城市库存情况倒是好一点，但价格又过于“坚挺”，就现在新房这个滞销状态，你的二手房不出点大血就想找到接盘的？

归根究底还是大部分人确实有点接不动了。

改善的不愿意把自己的资产贱卖，刚需又不认可当前的市场价格，于是挂牌数量一堆积，市场就要僵给你看。

如果只是二手房挂牌剧增还好说，问题是房企那边为了加速回款还在不断的加速推出新盘“添乱”。

新房二手这么一扎堆，供大于求的趋势是没跑了。

所以当前基本的共识是，都知道现在房企和二手房业主着急出货的多，急着进场接盘少，基于这个认识持币观望几乎成了一种默认的“潜规则”。

为什么碧桂园债务出现违约？为什么上半年房贷利率能不断的降低？

但凡楼市热一点，新房卖的快一点，二手房挂牌的数量少一点，不断降低利率这好事能出现？碧桂园这种进了救助白名单的房企能暴雷？

开玩笑嘛。

退一万步讲，就算这波二套房降低首付比例的救市新政又给楼市续了一波命，下一轮呢？

再接着又准备找谁接盘呢？

别以为一轮靠刺激出来的房地产的繁荣，能维持住楼市的债务多么长久。

2020年，全国商品房销售额17.36万亿，土地出让金8.41万亿，双双创下历史新高。

2021年，全国商品房销售额18.19万亿土地出让金8.7万亿，一年时间曾经的历史双新高就成了昨日黄花。

按理说连续两年时间不断刷新记录的商品房销售额和土地出让金，怎么着都能让房企和地方财政喘匀了一口气。

结果事实证明，汹涌而来的债务狂潮并不允许楼市中存在“开张吃半年”的现象。

房企在用高杠杆加高周转疯狂食利十几年时间里，众多参与者仿佛都有着吃不完的红利。

个体，早些年有闲钱有胆子的进场投资人群，享受到了有史以来最快的资产增值速度。

他们用早年投资的房产折现了后来人长达30年的未来收入，从而得到了财富数十倍的增值，甚至阶层的跨越。

组织，银行等一众金融机构为房企提供的信贷资源，成为了房企过去十几年高周转的润滑剂和土拍市场上攻城略地的弹药。

而房企巨大的融资需求所产生的利息，也让金融机构全程参与到了这波房地产牛市，从而赚的盆满钵满。

地方，当房企用金融机构融来的资金和购房人的储蓄还有未来收入，在土拍市场上“一掷千金”时，地方财政愈发坚定的认可了1994年分税制改革后，土地出让权这块留给地方财政的沧海遗珠的价值。

于是以土地为锚，地方开启了举债式的高速发展，更多的新城，更大的新区，当然还有更多的债务也就顺利成章的出现了。

繁荣是需要一点“小小”的代价的。

当所有个体和组织都在这场“支柱性产业”的上升期中疯狂获利时，角落里滴滴答答作响的债务暴雷倒计时，就注定成了无人关注的微小杂音。

而庞大的债务一旦开始逼近，只要个体接盘速度慢一点，那么就连一丝的喘息空间都不会有。

2021年一季度恒大首先绷不住，于是“先雷为敬”，随后2022年一堆民营房企和被感染了鸡瘟的鸡群一样，在短时间内陆续蹬腿暴毙。

违约，烂尾，暴雷，成了去年楼市里的高频词汇，风向开始转变。

就像《最后的晚餐》中那个犹大一样，曾经对房地产价值坚信不疑的信徒们转身就抛弃了自己曾经的坚定信仰，攥紧了手里的货币，开启了隔岸观火的模式。

只要个体不进场，债务这个烫手的山芋就迟早会把楼市烧出个不断扩大的债务黑洞。

换句话说想要房企不暴雷，想要地方财政不受穷，想要金融系统的风险不扩散，那么就要一直保持2020和2021年那样的楼市增速。

问题是，个体的钱包撑得住这种畸形的高速增长么？

2022年，商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7,%，土地出让金6.68万亿，同比下降23.3%。

新房销售和土地出让金一共就下跌了不到30%，结果房企的暴雷就和窜稀一样止不住，地方上更是以昆明城投为首，直接有债务摆烂的趋势。

2020和2021两年时间，不断上涨的商品房销售额背后是无数个体用储蓄和未来收入的接盘行为，结果换来的就是连一年时间都撑不住。

楼市和其背后地方的债务，胃口已经大到了少吃一点都要喊“饿”的地步。

取之尽锱铢，用之如泥沙。

这种盘，难接。

我们当前的楼市，既有无法抑制债务风险膨胀的新自由主义的“散漫”，也有对房企降价三番五次叫停的计划经济的特有“美感”。

都说该集百家之所长，但就目前看，楼市大概是集了百家之所短。

不该占的好像都占了。

前天央行和金融监管局还有证监会三个部门，召开了一个电视会议，在谈到房地产问题时，强调要“调整优化房地产信贷政策”。

看样子还是要走“应贷尽贷”的路子。

踩一脚油门车就能动，不是踩的人技术有多高，而是油箱里还有油供你燃烧消耗。

楼市一轮周期行情能起来，也许是刺激的政策恰到好处，也许是房企不断砸出地王让个体恐惧从而加速进场，但根本的原因还是个体的钱包和对未来收入的信心。

只有个体的钱包还算丰厚，才能凑得齐首付；只有个体对未来收入还有信心，才敢扛得起30年的贷款。

也只有这两个前置条件都达到时，刺激楼市的政策才可能“生效”，所谓的楼市新周期才可能启动。

所以怎么说呢，如果当个体钱包逐渐“消瘦”时，再多的刺激就像踩一辆油箱油量告急的汽车油门一样。

也许用尽全力踩一踩，汽车还能跑上那么一段不算长的路程，但想再跑的更远，恐怕就很难了。

就这样。

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